Банк ОЗК имел два отделения в сельской местности штата Арканзас, когда в 1979 году его приобрел генеральный директор Джордж Глисон. Сегодня кредитор из Литл-Рока выдает миллиарды долларов кредитов на коммерческую недвижимость, в том числе на объекты в Майами и на Манхэттене. Здесь он помогает финансировать строительство офисной и элитной жилой башни высотой 1000 футов на Пятой авеню.
Региональные банки по всей стране действовали по схожей схеме, на протяжении последнего десятилетия поглощая кредиты на коммерческую недвижимость и связанные с ней инвестиции в крупных городах.
В условиях обвала рынка коммерческой недвижимости эти триллионы долларов кредитов и инвестиций представляют собой надвигающуюся угрозу для банковской отрасли, а в перспективе и для всей экономики. Банки рискуют запустить сценарий, при котором убытки по кредитам приведут к сокращению кредитования, что приведет к дальнейшему падению цен на недвижимость и еще большим убыткам.
Банк ОЗК продолжает выдавать кредиты, но он заметил, что рынок стал менее стабильным. В январе один из застройщиков не смог вернуть кредит ОЗК на 60 миллионов долларов из-за увеличения затрат на строительство. Сначала казалось, что этот кредит безопасен, так как его сумма была меньше стоимости стройплощадки, оцененной в 139 миллионов долларов в 2021 году. Но в декабре новая оценка установила стоимость объекта в 100 миллионов долларов, и банк фактически остался в долгу.
Сегодняшний нестабильный рынок, подпитываемый ростом процентных ставок, следует за годами бурного роста. С 2015 по 2022 год банки увеличили объем кредитования арендодателей примерно в два раза — до 2,2 трлн. долларов. Многие из этих кредитов были предоставлены малыми и средними банками, и всё это способствовало росту цен на недвижимость.
Успех банка ОЗК позволил Глисону построить себе в Литл-Роке особняк площадью 27 000 кв. футов в стиле французского замка, который он заполнил обширной коллекцией предметов европейского искусства.
Кредиты играют важную роль в сфере недвижимости, и региональные и местные банки долгое время были основными кредиторами в коммерческой недвижимости. Их роль усилилась после финансового кризиса 2008 года, когда крупнейшие банки страны сократили свои кредиты в этой области под давлением регуляторов. Низкие процентные ставки сделали кредиты под залог недвижимости более прибыльными.
Теперь эта стратегия кажется рискованной после того, как Федеральная Резервная Система повысила процентные ставки. Банки под давлением вынуждены увеличивать выплаты вкладчикам, чтобы удержать их от перехода к более доходным инвестициям. Без доступных депозитов банки имеют меньше средств для выдачи кредитов и покрытия убытков от невозвратных кредитов. Ранее в этом году многие малые и региональные банки потеряли вкладчиков после краха трех средних банков, что вызвало опасения о кризисе в системе.
Сценарий "замкнутого круга" становится актуальным в больших городах, где зачастую много пустующих офисных помещений. Инвесторы в недвижимость, которые не могут рефинансировать свой долг или делают это по высоким ставкам, объявляют дефолты. Кредиторы, не получая долговых выплат, часто вынуждены списывать стоимость этих ипотечных кредитов. В итоге банки становятся владельцами недвижимости.
"Система сейчас перегружена", — говорит Скотт Реклер, глава инвестиционной компании RXR, занимающейся недвижимостью. "И это создаст задержку, которая в конечном итоге повлияет на рынок коммерческой недвижимости и банковскую систему".
Когда Реклер просит банки о рефинансировании своих офисных кредитов, многие молчат. У него был кредит на 240 миллионов долларов на 33-этажное офисное здание в нижнем Манхэттене. Реконструкция или переоборудование здания обошлись бы дорого, а стоимость новой ипотеки значительно возросла. Проведя расчеты, он решил объявить дефолт по кредиту. Теперь компания работает с кредитором, чтобы продать здание со скидкой и погасить кредит.
Кроме банков, финансирование также могут предоставлять частные фонды, ипотечные REIT и облигационные инвесторы. Однако многие из них зависят от банковского финансирования и сами не могут получить кредиты.
Ранее в этом году региональный кредитор M&T Bank из Буффало, Нью-Йорк, сообщил, что почти 20% кредитов, выданных владельцам офисных зданий, подвержены повышенному риску дефолта. Банк сократил объем кредитования коммерческой недвижимости на 5%.
Доля CMBS (коммерческих ипотечных ценных бумаг), кредитов REIT и других небанковских кредиторов составляла около 18%, почти 3,6 трлн. долларов в 2022 году.
Банк First Republic Bank, который финансировал застройщика Риаза Таплина в течение 20 лет, в мае этого года потерпел крах. Это заставило Риаза заняться поиском денег.
Застройщик из района залива Сан-Франциско получил отказ от дочернего банка регионального кредитора PacWest Bancorp. Этот банк был крупным кредитором недвижимости, но весной многие его вкладчики сбежали, обеспокоенные возможными потерями.
PacWest был куплен банком Banc of California в июле за 1 млрд. долларов. К тому времени банк уже продал подразделение по кредитованию недвижимости и портфель недвижимости стоимостью 2,6 млрд. долларов.
По словам Таплина, он по-прежнему может получать кредиты в других банках, но они меньше, сложнее и требуют больше времени для закрытия. По его словам, банки предоставляют кредиты только в том случае, если он размещает там свои средства. Сейчас он имеет вклады в четырех банках и вынужден постоянно перемещать деньги между ними.
Регуляторы долгое время предупреждали банки о рисках в сфере коммерческой недвижимости. В 2015 году они объединились, чтобы подчеркнуть, что слишком много кредитов под недвижимость и недостаточное внимание к рискам могут создать у банков большие проблемы, даже привести к их банкротству.
В июне после краха трех региональных банков председатель Федеральной Резервной Системы, Джером Пауэлл, призвал ужесточить правила для региональных и местных банков из-за высокого риска, связанного с коммерческой недвижимостью.
Сейчас регуляторы банков применяют стратегию, аналогичную той, которая использовалась после кризиса 2008 года: разрешают банкам сотрудничать с проблемными заемщиками и, во многих случаях, сохранять ипотечные кредиты на счетах по их номинальной стоимости.
Тайлер Виггерс, преподаватель Майамского университета и бывший советник Федеральной резервной системы по коммерческой недвижимости, считает, что эта стратегия уже неэффективна из-за значительного роста процентных ставок.
